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第10期
特别报道之二:小产权房风险逐渐显现
[字号:]
2007-12-29


  小产权房最怕拆迁

  在郑州,一位女士买了一套“小产权房”,虽然知道有风险,办不了房产证,但是房子是现成的,又跑不了,觉得承担的风险有限。可是随后,这个小区接到拆迁的消息,由于没有房产证,可能得不到补偿。这位女士决定到法院起诉,请求认定购房合同无效,要求退款。卖房人的态度很坚决,房子是你要买的,合同也签了,不可能想反悔就反悔。

  对此问题,郑州市中级人民法院法官解释,在农村集体所有土地及宅基地上建设的房屋,根据法律规定不能取得房产证。近期即将生效的《物权法》指出,宅基地使用权是一种不完整和受限制的所有权,那么上面盖的房子也不是完整的所有权。只要是非集体组织成员或是城市居民,均不得享用集体组织的宅基地使用权。房子不是空中楼阁,如果房屋买卖合同有效,那么房子下面的宅基地也随之转让了,这可能导致农村土地的大规模流失。所以,相关当事人之间所签订的“小产权房”、“宅基地房”买卖合同依法应认定无效。一份无效的合同,肯定不能保护当事人的权益。

  2006年初,外来务工人员李福利在北京市顺义高丽营村花17万元买了一套100多平方米的“小产权房”,当时村委会给了他一个“购房协议”。今年初,因当地修路这套房子被轧平了,他拿着“购房协议”四处奔走,只想要回原来买房的钱,但得到的答复却都是:协议无效,至于拆除房屋损失费,修路占地单位已交给享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社了。当初购房时没想到,连拆迁补偿都拿不到,现在真是房财两空啊。

  与此同时,在北京市通州区宋庄镇聚集的众多的艺术家也受小产权房产权之困面临无处可居的境地。

  法律不保护小产权房

  艺术家李女士2002年在北京市通州区宋庄镇买一处带院落的民房,当时双方协商4.5万元。当年宋庄的房子如果卖给本村村民,也就卖一两万元,卖给外来的艺术家也算是高价了。2006年年底,原房主提出要撤销合同、收回房子,并以此起诉。今年7月10日,通州区宋庄法庭作出判决,当事人买卖协议无效,判令原房主支付93808元房屋补偿,限艺术家90天以内腾退房屋。

  在宋庄镇,自2006年10月起,已有12名艺术家被起诉,涉及宋庄镇白庙村、辛店村、小堡村、大兴庄村等地的9处农民房屋。这些案件中,所有原告都是宋庄卖房的本地农民,所有被告都是外地来宋庄的艺术家,都是原告要收回原来自己售出的房子。

  2006年,宋庄镇被确定为北京市的文化创意产业基地之一,其土地、房屋的价值立刻体现出来。一个农家院三四间房的年租金,已由3年前的三四千涨到现在的1万多元。目前,宋庄已吸引全国各地约1500名艺术家,他们中的百余人已购买农民房。然而,艺术家手里的房屋所有权证明仅包括:房屋买卖协议和土地使用证。土地使用证上的使用人是原来卖房的村民名字,买主自己的名字只是出现在变更记事中。如今,没有房产证成为这些在宋庄买房的艺术家的软肋。

  拆迁得不到补偿,打官司得不到法律保护,还有对违规在建项目的清理整顿,一时间小产权房的业主和准业主感到了岌岌可危。

  停工停售让准业主心惊胆战

  2006年5月,北京市规划委员会借助卫星发现,房山青龙头村正在违法修建别墅。随后对青龙头村发出停工警告,但是别墅修建并没有停止。

  青龙头村毗邻房山区青龙湖镇青龙湖水库。2005年10月28日,青龙头村民委员会与北京金地雅房地产开发公司签署了《青龙头村旧村改造实施方案》。根据这份方案,村子将和房地产开发商合作共同开发村子的土地。青龙头村将投入村子唯一的资源:344亩土地,全部用于开发房地产。其中,304亩地用于商品房开发建设商品别墅项目,其余的40亩土地,开发商将用于为村民建设住宅别墅和经营别墅各8000平方米。别墅的用途,既可以出售,也可以出租。

  2007年3月中旬,北京市对青龙头村开工建设的144栋违法别墅拆除85栋,没收59栋,责令退还建设别墅区范围内非法占用的集体土地4.7亩,并对建设、施工单位及其负责人进行了罚款。被拆除的85栋别墅位于青龙湖(水库)大坝的泄洪区,而“没收”的59栋别墅,则是为村民改造提供的别墅住房,属于村宅基地建设。青龙头村别墅的被拆,掀开了北京市清理小产权房的序幕。

  继房山的青龙湖别墅区被查处后,规划部门又在通州发现了百万平方米的“小产权房”。

  3月12日,北京市建委发布了乡产权别墅购买的风险警示。

  6月18日,建设部发布了《关于购买新建商品房的风险提示》,明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。

  6月22日,国务院召开电视电话会议,部署开展第二次全国土地调查。这被业内称为全面清查小产权房的政策指引。电话会议结束的第三天,北京市率先在全国开始“征讨”小产权房。

  6月25日,第17个全国土地日,北京市国土资源局局长安家盛明确表示对“小产权”等违规土地开发建设的调查已经开始,确认违法将停工停售。

  前不久,济南市政府也以城市规划之名,对在建和已建成的一些“小产权房”进行了强行拆除,济南市政府称要用两年时间强力肃清该市总面积达1000万平方米的“小产权房”。伴随着小产权房的轰然倒塌,尽管不乏叫好之声,但争议却甚嚣尘上。对于济南市政府将强力拆除归之为“民生大计”的宣传,批评也更加严厉,认为强拆事实上粉碎了城市下层居民“想有一个家”的梦想。

  尽管建设部以及地方各级政府职能部门多次出台相关规定警示,告诫消费者不要购买“小产权房”,但“小产权房”的建设与销售依然火暴,“小产权房”在中国有着广泛的市场。但随着各地对小产权房的清查,对小产权房的停工停售,大多数“小产权房”售楼处已经人去楼空。

  就在小产权房被停工停售后,已购小产权房的消费者切切实实感受到了风险。

  北京的一位已购小产权房的先生告诉记者:“买房的时候不是没有考虑过风险,但想到那么多人买了房住得挺好的,没承想自己赶上麻烦了。因为市政府清查,我们小区的售楼处已经撤了。买这个房子不能贷款,但因为房子没竣工,我们也是分三期付清房款。已经交了一部分,现在销售员通知说后期房款先不用交了,什么时候交等通知。已经交了一半的房款,房子还没到手,现在就怕落个房钱两空。”

  已购小产权房的一位女士告诉记者:“以前是没人管,现在一管就让人担惊受怕。现在是让我们交钱补办土地出让金给房产证啊,还是有个别的什么说法,比如一个长期的使用权等等省得我们天天不安生。”

  目前,对于不少小产权房的业主来说,只盼着自己买的房子不被政府征地,不拆迁就没事了;最难受的是“钱已付,房未到”的准业主,压力可想而知。据政府相关部门介绍,因为小产权房的情况比较复杂,目前北京市有关部门正对小产权房的情况做调查,调查结果出来后,相关政策才能出台。

  目前对小产权房的态度,各地政府部门似乎都是喊打声一片;不同的是专家、消费者似乎都有不同的看法。如果说小产权房一出现就是违法的,为何卖了10年才喊打?如果说有风险,10年来怎么没人管??

  (本刊记者 楚歌)
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